建筑面積的確定依據(jù)

通常建筑面積在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的確定依據(jù)和內(nèi)涵是不同的。

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第一步：房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇和決策階段

在項(xiàng)目投資機(jī)會選擇中，開發(fā)商面對的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進(jìn)行多種方案的比選優(yōu)化，其中項(xiàng)目選址（地塊位置）、地塊面積、建筑規(guī)模（總的建筑面積）、建筑密度等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是項(xiàng)目比選時(shí)參考的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)過方案比選和投資決策分析后，初步確定項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)和方案。這個(gè)階段項(xiàng)目的建筑規(guī)模主要由地塊面積和容積率來確定，為項(xiàng)目的可行性分析提供是一個(gè)大概的建筑規(guī)模。

第二步：在項(xiàng)目評估并確定投資項(xiàng)目后，首先需要獲得開發(fā)土地

根據(jù)國土資源部的實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協(xié)議方式出讓。因此開發(fā)商要獲得土地都得與國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，項(xiàng)目容積率通常大于1，合同中關(guān)于地價(jià)款的核算主要依據(jù)樓面地價(jià)和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據(jù)城市行政主管部門提出的規(guī)劃意見書確定的。

需要補(bǔ)充說明的是：在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲備都由地方政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。納入政府土地收購儲備的土地，需要按照一級開發(fā)的模式，對地塊進(jìn)行土地發(fā)開工作，其中關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)用估算和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用估算最重要問題的就是，對于被征收居民或農(nóng)民的住房的建筑面積認(rèn)定或?qū)τ诒徽魇諉挝坏慕?jīng)營用房或者廠房的建筑面積認(rèn)定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認(rèn)定和權(quán)屬性質(zhì)的認(rèn)定，是征地和房屋征收工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房屋征收人和被征收人往往對此產(chǎn)生爭議，需要專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)和評估機(jī)構(gòu)作為第三方給予認(rèn)定和估算。

第三步：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并申請規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段

開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。而且開發(fā)商還需持對擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他材料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)審核后下達(dá)《規(guī)劃意見書》，《規(guī)劃意見書》主要規(guī)定了規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細(xì)指標(biāo)。此處的總建筑面積指標(biāo)是具有法規(guī)約束的，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃的總建筑面積和其他規(guī)劃條件。

第四步：申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段

開發(fā)商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)用水、電、煤氣、熱力等協(xié)議，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，負(fù)責(zé)主持召開市政配合會等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

此階段的工程施工圖紙是開發(fā)商做預(yù)售或預(yù)租的重要依據(jù)，開發(fā)商委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)工程施工圖紙進(jìn)行預(yù)售登記測繪，由測繪機(jī)構(gòu)出具預(yù)測成果報(bào)告書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建委市場處申請辦理商品房預(yù)售許可證，取得之后房地產(chǎn)企業(yè)才可以開始預(yù)售或預(yù)租。

第五步：建筑工程招標(biāo)階段

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不論是采取全程統(tǒng)包、分階段發(fā)包、單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包或?qū)I(yè)工程發(fā)包等何種發(fā)包形式，在確定總價(jià)合同或單價(jià)合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應(yīng)用項(xiàng)目的總建筑面積、單項(xiàng)工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個(gè)階段建筑面積的數(shù)據(jù)主要是依據(jù)工程施工圖紙測算的。

第六步：開工申請及申請領(lǐng)取施工許可證階段

建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，取得之后，建設(shè)單位就可以正式開工了。

第七步：項(xiàng)目的建設(shè)施工階段

在項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段后，全部工程內(nèi)容可以分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，包括土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項(xiàng)工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項(xiàng)目建筑面積這項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。這個(gè)階段各類建筑面積數(shù)據(jù)直接依據(jù)工程施工圖紙測算。

第八步：項(xiàng)目的施工完成后，需做規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃管理部門申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：（1）建筑物的位置及功能、層數(shù)、建筑規(guī)模、高度、立面；（2）附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實(shí)施情況；（3）應(yīng)當(dāng)拆除的原有房屋及施工用房等臨時(shí)建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積都是規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格考查的內(nèi)容。規(guī)劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積需委托有測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪單位到項(xiàng)目所在地依據(jù)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)狀進(jìn)行建筑物的現(xiàn)狀測量，并出具測繪成果報(bào)告書來認(rèn)定準(zhǔn)確有效的項(xiàng)目各類建筑面積。然后對比項(xiàng)目規(guī)劃條件下的各類建筑面積指標(biāo)與項(xiàng)目竣工后實(shí)際建設(shè)的各類建筑面積指標(biāo)的差異，驗(yàn)收要求這個(gè)差異必須限定在一定范圍之內(nèi)，超出限定范圍的項(xiàng)目需要向規(guī)劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請建筑規(guī)劃許可證或其他手續(xù)。

依據(jù)《建筑法》、《合同法》等法律規(guī)定建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國家強(qiáng)制性規(guī)定。目前我國的房屋通過驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、公安消防、環(huán)保等有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收報(bào)告。

第九步：申請辦理房屋的初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記等房屋權(quán)利人所有的權(quán)利活動

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在建設(shè)項(xiàng)目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)對新建項(xiàng)目的現(xiàn)狀做初始產(chǎn)權(quán)登記測繪，取得測繪成果后，持相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門，申請辦理房屋所有證書。依據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》等文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只有擁有該房屋的所有權(quán)之后才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，有力地規(guī)范了商品房交易市場秩序，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進(jìn)行，透明度高、安全性強(qiáng)。屬于業(yè)主的共有公用部位也進(jìn)行了初始登記，并隨時(shí)可供權(quán)利人查閱，有效的保護(hù)了開發(fā)企業(yè)與購房人及全體業(yè)主的合法權(quán)益。

這個(gè)階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質(zhì)的測繪單位認(rèn)定的，該數(shù)據(jù)是可靠的、準(zhǔn)確的、合法的、有效的，也是最具有法律效力的。

建筑放線測量依據(jù)什么規(guī)范？

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國家測繪局《關(guān)于印發(fā)測繪資質(zhì)管理規(guī)定和測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

1、測量工作的基本要求：按照測量規(guī)范，以及合理的天氣條件。遵守先整體后局部和高精度控制低精度的工作程序。要有嚴(yán)格的校核制度。建立一切定位放線工作要自檢、互檢合格后，方可申請項(xiàng)目部驗(yàn)收的工作制度。?

2、測量儀器必須按規(guī)定進(jìn)行檢測，鋼卷尺應(yīng)送法定專業(yè)機(jī)構(gòu)檢定。?

3、測量人員應(yīng)提前熟悉施工圖紙和現(xiàn)場各種高程坐標(biāo)，控制點(diǎn)及精密導(dǎo)線網(wǎng)點(diǎn)，精密水準(zhǔn)點(diǎn)，平面方格網(wǎng)點(diǎn)，仔細(xì)檢查審核施工放線依據(jù)。?

4、測量放線是確保施工質(zhì)量的最關(guān)鍵的工序，必須嚴(yán)格按施工工藝進(jìn)行，為保證測量精度，除熟悉圖紙，采用合理的測量步驟外，還要選用比較精確的經(jīng)緯儀、水平儀、鉛垂儀等儀器設(shè)備進(jìn)行測量放線，測量工作開始之前，必須與總承包方取得聯(lián)系，與土建單位確認(rèn)三項(xiàng)基準(zhǔn)數(shù)值，由總包方移交控制網(wǎng)點(diǎn)等測量情況。?

5、測量放線時(shí)應(yīng)控制分配誤差，不使誤差累計(jì)。?

6、測量點(diǎn)要統(tǒng)一；測量結(jié)構(gòu)要隨時(shí)記錄，記錄清單要清楚明了，同時(shí)要有據(jù)可查。

擴(kuò)展資料

施工放線

1、建筑物定位

是房屋建筑工程開工后的第一次放線，建筑物定位參加的人員是：城市規(guī)劃部門（下屬的測量隊(duì)）及施工單位的測量人員（專業(yè)的），根據(jù)建筑規(guī)劃定位圖進(jìn)行定位，最后在施工現(xiàn)場形成（至少）4個(gè)定位樁。放線工具為“全站儀”或“比較高級的經(jīng)緯儀”。

2、基礎(chǔ)施工放線

建筑物定位樁設(shè)定后，由施工單位的專業(yè)測量人員、施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人及監(jiān)理共同對基礎(chǔ)工程進(jìn)行放線及測量復(fù)核，最后放出所有建筑物軸線的定位樁，所有軸線定位樁是根據(jù)規(guī)劃部門的定位樁（至少4個(gè)）及建筑物底層施工平面圖進(jìn)行放線的。放線工具為“經(jīng)緯儀”。

3、主體施工放線

基礎(chǔ)工程施工出正負(fù)零后，緊接著就是主體一層、二層，直至主體封頂?shù)氖┕ぜ胺啪€工作，放線工具：經(jīng)緯儀、線墜子、線繩、墨斗、鋼卷尺等。根據(jù)軸線定位樁及外引的軸線基準(zhǔn)線進(jìn)行施工放線。

參考資料來源：百度百科-放線

參考資料來源：百度百科-施工放線

報(bào)建項(xiàng)目需要什么資質(zhì)？

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、 建設(shè)局、國土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質(zhì)建筑立面測繪資質(zhì)的項(xiàng)目審批方式建筑立面測繪資質(zhì)的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會有很大不同……

#1

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

前置條件：

①企業(yè)或組織申領(lǐng)的營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼）

②項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（立項(xiàng)批文）

③國有土地出讓合同（申請新舊章、營業(yè)執(zhí)照、公司章程、委托書）

相關(guān)材料：

①申請表

②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（組織機(jī)構(gòu)代碼證）

③用地紅線圖（規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)）

④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

⑤國有土地出讓合同

審批部門：規(guī)劃審批處

審批時(shí)限：2個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①營業(yè)執(zhí)照（注冊地、公司章程等）

②地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）

③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時(shí)原始資料進(jìn)行復(fù)核）

④項(xiàng)目立項(xiàng)（營業(yè)執(zhí)照、建安投資、設(shè)備購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè) 期利息、鋪底流動資金、項(xiàng)目資本金、銀行貸款、其他）

⑤幼兒園項(xiàng)目需要項(xiàng)目核準(zhǔn)（項(xiàng)目申請報(bào)告文本、項(xiàng)目核準(zhǔn)申請報(bào)告文件、選址意見、用地預(yù)審意見、環(huán)保局出具的環(huán)評審批意見）

支持部門：集團(tuán)、行政、設(shè)計(jì)、營銷策劃、成本

#2

土地證（不動產(chǎn)權(quán)證）

前置條件：

①土地款支付（合同簽訂時(shí)間的30天內(nèi)支付第一筆， 第一筆款后2.5個(gè)月內(nèi)付清全部土地款 ）

②契稅支付（契稅3%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納）

相關(guān)材料：

①申請表

②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）

③土地使用權(quán)出讓合同

④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

⑤土地出讓金、契稅交付憑證

⑥成交確認(rèn)書與拍賣須知

⑦宗地測繪成果報(bào)告（宗地取號：土地款付清、提供用地批準(zhǔn)通知書、交地記錄表）

⑦宗地圖

⑧國有土地交付記錄（土地出讓金交清）

⑨建設(shè)用地批準(zhǔn)書（土地出讓金交清）

⑩建設(shè)用地規(guī)劃許可證

?規(guī)劃用地紅線圖

部門：國土資源局

審批時(shí)限：7個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①資金審批

②宗地測繪

支持部門：集團(tuán)、財(cái)務(wù)

#3

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

一、方案審查階段：

前置條件：規(guī)劃局已完成對設(shè)計(jì)方案文本的初步審核；

上會材料：總平圖、區(qū)位圖、鳥瞰圖、交評、日照分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

審批部門：經(jīng)規(guī)劃審查后，規(guī)委會上會討論，聯(lián)審會議。

審批時(shí)限：通過后7日內(nèi)下發(fā)會議紀(jì)要；

會議條件：

①總平圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

②鳥瞰圖

③立面效果圖（至少提供三個(gè)方案含街景、平、立、剖）

④夜視圖

⑤設(shè)計(jì)單位相關(guān)資料

⑥交通評估報(bào)告

⑦擴(kuò)初設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)說明、建筑總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊

注意事項(xiàng)：

①單體建筑平面圖外邊線標(biāo)準(zhǔn)尺寸與總平圖標(biāo)準(zhǔn)尺寸一致；

②單體建筑立面圖應(yīng)與立面報(bào)批效果一致；

③整體地下室分期建設(shè)，應(yīng)有明顯界限；

方案聯(lián)合審查涉及部門：規(guī)劃、國土、水利、環(huán)保、物管處、園林處、市政處、住建、發(fā)改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等

過程重點(diǎn)：

①設(shè)計(jì)方案文本（外立面效果規(guī)劃內(nèi)審會、市政府意見、聯(lián)合審查）

②消防設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、消防設(shè)計(jì)圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ）

③人防設(shè)計(jì)（人防設(shè)計(jì)方案總平圖、應(yīng)建人防面積核算表、 地下室戰(zhàn)時(shí)功能和防護(hù)等級確定 ）

施工圖及圖審：施工圖紙，節(jié)能評估報(bào)告與專家會審意見等資料

① 建筑設(shè)計(jì)施工（節(jié)能計(jì)算書）

②人防設(shè)計(jì)施工圖（人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換涉及方案、陰影區(qū)分人防區(qū)和非人防區(qū)戰(zhàn)時(shí)平面圖、應(yīng)建人防面積核算、人防等 級確認(rèn)）

③消防設(shè)計(jì)施工（消防設(shè)計(jì)說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇）

注：消防部門審查點(diǎn)：道路的轉(zhuǎn)彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。

二、工規(guī)證申領(lǐng)階段：

前置條件：

①建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃

②聯(lián)合審查會議紀(jì)要

③建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合核定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案

④建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求

申請材料：

①申請表

②使用土地的相關(guān)證明文件

③建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

④建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案（經(jīng)規(guī)劃簽署確認(rèn)的設(shè)計(jì)文本）

⑤經(jīng)圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防）

⑥圖紙審查報(bào)告合格書與備案表

⑦建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（節(jié)能審查意見書）

⑧人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書）

⑨消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書)

⑩日照影響分析報(bào)告

?交通影響評價(jià)報(bào)告（交警部門意見）

?企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）等

審批部門：規(guī)劃審批處

審批時(shí)限：5個(gè)工作日（公示10日）

注意事項(xiàng)：

①施工圖圖審

②房屋預(yù)測繪報(bào)告

注意事項(xiàng)：

①）施工圖圖審（綠建設(shè)計(jì)表（綠建專篇）、圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)方配合）

②房屋預(yù)測繪成果

③物業(yè)用房確認(rèn)單（明確位置、面積，布置合理性）

④提供綠地率審核單（綠地率達(dá)到30%）

⑤消防、人防審查意見（應(yīng)建防空地下室民用建筑項(xiàng)目報(bào)批審批表、消防設(shè)計(jì)審核意見或消防設(shè)計(jì)備案）

⑥環(huán)評批復(fù)

⑦水土保持報(bào)告批復(fù)（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報(bào)告書 ）

⑧規(guī)費(fèi)繳納憑證（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)住宅6元/m2，商業(yè)110元/m2，辦公及地下80元/m2）

⑨提供土地款支付憑證

支持部門：集團(tuán)、 設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)、物業(yè)

#4

建筑工程施工許可證

前置條件：

①經(jīng)圖審后的施工圖紙

②監(jiān)理備案合同

③施工備案合同

④取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

⑤免招標(biāo)流程審批（中標(biāo)通知書、如有國有資產(chǎn)，需按招投標(biāo)程序）

申請材料：

①申請表

②《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或《土地證》、《用地批準(zhǔn)通知書》

③建設(shè)工程規(guī)劃許可證

④中標(biāo)通知書或直接發(fā)包的批準(zhǔn)手續(xù)

⑤備案的施工合同、監(jiān)理合同

⑥施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格報(bào)告（含消防、人防核準(zhǔn)）

⑦質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)（含施工組織設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案、農(nóng)名工資保障金、工傷保險(xiǎn)等

⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔(dān)保函或擔(dān)保公司擔(dān)保無工程款拖欠承諾書

審批部門：住建審批處

審批時(shí)限：2個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①施工圖圖審

②房屋預(yù)測繪報(bào)告

③未批先建項(xiàng)目，工程負(fù)責(zé)落實(shí)安全文明施工措施，土方外運(yùn)進(jìn)出車輛覆蓋，場地沖洗、做好圍擋、控

塵、排污口沉漿避免直排等

支持部門：集團(tuán)、工程、成本、設(shè)計(jì)

#5

商品房預(yù)售證

前置條件：

①工程形象到達(dá)預(yù)售條件

②監(jiān)管協(xié)議簽訂

③物業(yè)維修資金預(yù)付款繳納

④預(yù)售價(jià)格意向確定

申請材料：

（1）預(yù)售方案

①預(yù)售價(jià)格

②項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費(fèi)用、其他）

③預(yù)售的投資造價(jià)

④住宅質(zhì)量保證書、產(chǎn)品說明書

⑤商品房買賣合同備案（物價(jià)局）

⑥工程形象進(jìn)度（投資額達(dá)25%以上監(jiān)理證明、全年工程形象進(jìn)度、現(xiàn)場進(jìn)度滿足）

⑦前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約（物業(yè)備案合同）

⑧物業(yè)用房確認(rèn)情況聯(lián)系單（申報(bào)資料、總平圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、物業(yè)用房所在層圖、預(yù)測繪成果、規(guī)劃許可證、規(guī)劃審 批表，土地出讓金交清單據(jù)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金預(yù)繳10%）

⑨施工總進(jìn)度計(jì)劃表

⑩總平圖

?現(xiàn)場勘察情況審核表

?擔(dān)保函、公積金承諾書

（2）預(yù)售定價(jià)

①銷售意向定價(jià)

②政府調(diào)控區(qū)間

③樓面價(jià)、建安成本、配套等成本分析

（3）預(yù)售申請

①商品房預(yù)售方案、

②商品房預(yù)售申請表（項(xiàng)目基本信息、總投資額、工 程投資額、預(yù)售類別、套數(shù)等）

審批部門：住建局（房管處、審批處）

審批時(shí)限：2個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①預(yù)售方案編制（預(yù)售進(jìn)度）

②預(yù)售價(jià)格溝通

③開盤方案及開盤價(jià)格

④預(yù)售證申領(lǐng)10日內(nèi)開盤

⑤預(yù)售房源價(jià)格基本按照方案價(jià)格表預(yù)售，預(yù)售申報(bào)價(jià)格一年內(nèi)不調(diào)整，且商品住宅實(shí)際銷售價(jià)格不高于、或低于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的10%。商鋪實(shí)際銷售價(jià)格不高于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的20%，低于預(yù)售申請備案價(jià)格無下限要求。

⑥開發(fā)資質(zhì)為暫定級資質(zhì)，集團(tuán)做擔(dān)保若破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體的擔(dān)保

⑦公積金承諾公示（現(xiàn)場公示：限絕、阻擾、拒絕申請公積金貸款）

支持部門：集團(tuán)、工程、成本、財(cái)務(wù)、營銷、物業(yè)

結(jié)束語：房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，以上所述的五證為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的前段的主干線，過程中還涉及臨水、臨電、 臨時(shí)占道等等一系列審批就此不一一展開。前期工作從土地獲取、項(xiàng)目施工、銷售、竣工驗(yàn)收及房屋交付，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，配合及協(xié)助著項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)度推進(jìn)、整個(gè)樓盤如期交付。

來源：投拓狗日記

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