房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程是什么
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程是什么
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第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請(qǐng)書(shū)；
（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測(cè)繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建
1 立項(xiàng)批復(fù) (發(fā)改委)
2 選址意見(jiàn)書(shū) (管委會(huì))
3 土地證 (國(guó)土局)
4 地名申報(bào) (民政局)
5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)
6 環(huán)評(píng)報(bào)告 （環(huán)保局,委托環(huán)評(píng)公司辦理）
7水保方案設(shè)計(jì)所需資料 (稅務(wù)局)
8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局)
9 消防審核申報(bào)表 (消防支隊(duì) )
10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室)
11規(guī)劃審查必須報(bào)送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) )
12 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) (規(guī)劃局)
13 施工圖審查要件 (審圖機(jī)構(gòu))
14 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) （規(guī)劃局）
15 監(jiān)理招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局)
16 施工招投標(biāo)及合同備案所需材料 (建設(shè)局)
17 設(shè)計(jì)合同審查備案所需材料 (建設(shè)局)
18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局)
19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局)
20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局)
21 施工用水申請(qǐng) (自來(lái)水公司)
22 施工用電申請(qǐng) (電力公司)
23 辦理臨時(shí)占道、開(kāi)口 (城管局)
24 物價(jià)審批所需材料 (建設(shè)局)
25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局)
26 初始登記 (建設(shè)局)
27 商品房預(yù)售許可證 (建設(shè)局)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的概述
第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請(qǐng)書(shū)；
（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗(yàn)收資料
（8）房屋測(cè)繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程一般包括10個(gè)階段。
（A）建議的發(fā)展計(jì)劃中的開(kāi)發(fā)者的出發(fā)點(diǎn)是為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。
（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三個(gè)步驟，以及正式啟動(dòng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步。
（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也關(guān)系到該項(xiàng)目是符合市場(chǎng)需要的重要一步。
（E）征地拆遷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，在權(quán)后取得的土地使用的第一步。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金
（六）融資第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及征地拆遷后，最重要的工作。
（七）建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是一種有效的方法，選擇合適的承包商和監(jiān)理單位。
（八）建設(shè)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目及時(shí)完成關(guān)鍵步驟的質(zhì)量。
（九）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃是第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。
（J）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)的最后一步。
這些都只是一個(gè)過(guò)程只有特定還要自己去理解和時(shí)間。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程是什么?。?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：
1、 前期的準(zhǔn)備
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說(shuō)的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、 建筑施工階段
建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。
3、 銷(xiāo)售階段
銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。
預(yù)售條件：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)流程
一、1、首先應(yīng)到國(guó)土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。
2、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
(1)、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
(2)、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
(3)、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
(6)、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
(1)、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
(2)、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
(3)、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
(4)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
(5)、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
(1)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
(2)、消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
(3)、交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
(4)、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
(5)、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
(6)、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
(7)、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
(8)、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
(9)、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
(1)、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
(2)、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
(3)、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
(4)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
6、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
(1)、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
(2)、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書(shū)。
(3)、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖
你好，
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程非常簡(jiǎn)單，但實(shí)際的操作卻環(huán)節(jié)頗多，我僅僅就告訴個(gè)過(guò)程吧，在以后的工作中你自會(huì)明白房地產(chǎn)的可愛(ài)之處。
1、競(jìng)拍土地
2、立項(xiàng)，項(xiàng)目審批
3、施工建筑
4、銷(xiāo)售
5、交房
6、物業(yè)移交
農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程
以社會(huì)需求為導(dǎo)向以保障城市安全為主線實(shí)踐上海城市管理職能新突破
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局
上海地質(zhì)環(huán)境工作以服務(wù)城市發(fā)展、滿足社會(huì)需求為導(dǎo)向,以保障城市安全為主線,在服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、支撐政府決策等方面進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖了積極探索,在城市管理職能實(shí)踐中取得新突破。近年來(lái),在部、市合作三維城市地質(zhì)、中國(guó)地調(diào)局長(zhǎng)三角地面沉降監(jiān)測(cè)與防治項(xiàng)目、上海市地面沉降“十一五”防治工作等城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖的共同推動(dòng)下,在一系列機(jī)制體制的保障下,上海地質(zhì)環(huán)境工作,在服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成效方面取得城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖了顯著的成效。
一、地質(zhì)環(huán)境調(diào)查環(huán)節(jié)前置,優(yōu)化規(guī)劃國(guó)土資源管理流程
圖1 世博會(huì)園區(qū)三維地質(zhì)結(jié)構(gòu)模型
上海積極貫徹落實(shí)地質(zhì)環(huán)境工作對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的先行保障作用,將地質(zhì)環(huán)境調(diào)查作為基礎(chǔ)性工作納入到規(guī)劃和國(guó)土資源管理流程中,取得城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖了明顯成效。上海城市地質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目的有關(guān)成果已直接應(yīng)用于世博會(huì)園區(qū)(圖1)、臨港新城及嘉定新城、松江新城等11個(gè)新城的規(guī)劃與建設(shè)及建設(shè)用地審批上,為規(guī)劃區(qū)地下空間開(kāi)發(fā)與地面建筑布局規(guī)劃等提供城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖了決策參考(圖2)。近幾年,結(jié)合上海城市發(fā)展熱點(diǎn),陸續(xù)開(kāi)展了虹橋商務(wù)區(qū)、迪斯尼、大浦東等規(guī)劃區(qū)地質(zhì)調(diào)查評(píng)價(jià)工作,有關(guān)成果直接作為規(guī)劃編制地理要素底圖之一。全市地球化學(xué)成果直接應(yīng)用于基本農(nóng)田精確落地、農(nóng)用地分等定級(jí),實(shí)現(xiàn)了土地質(zhì)量評(píng)估與農(nóng)用地分等定級(jí)工作的對(duì)接。編制了《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃地質(zhì)調(diào)查與評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》,為今后城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理提供了借鑒,初步建立了城市地質(zhì)工作服務(wù)城市規(guī)劃管理的工作機(jī)制。
圖2 規(guī)劃軌道交通線路地質(zhì)模型
二、地面沉降監(jiān)測(cè)預(yù)警,為城市生命線工程筑起地質(zhì)防護(hù)網(wǎng)
自20世紀(jì)90年代上海第一條地鐵建成投入運(yùn)營(yíng)以來(lái),地質(zhì)部門(mén)就開(kāi)始參與地鐵長(zhǎng)期沉降監(jiān)測(cè)研究工作,通過(guò)監(jiān)測(cè)和日常巡查,發(fā)現(xiàn)并及時(shí)預(yù)警處置了多起安全事故,成為地鐵管理部門(mén)的長(zhǎng)期合作伙伴和技術(shù)總體負(fù)責(zé)部門(mén)?！笆晃濉逼陂g,上海市地面沉降防治工作以城市生命線工程地面沉降監(jiān)測(cè)和預(yù)警為重點(diǎn),在沉降防治合作機(jī)制和骨干監(jiān)測(cè)網(wǎng)建設(shè)等方面進(jìn)展迅速。2009年,市規(guī)劃國(guó)土資源局與市市政工程管理處、地鐵運(yùn)管中心、天然氣管網(wǎng)公司、磁懸浮交通等在內(nèi)的6家生命線工程運(yùn)營(yíng)管理單位簽訂了“生命線工程運(yùn)營(yíng)期間地面沉降監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)共享機(jī)制”,進(jìn)一步明確了政府部門(mén)和有關(guān)單位在生命線工程地面沉降防治方面的各自職責(zé)。2010年,以軌道交通安全運(yùn)營(yíng)服務(wù)為切入點(diǎn)和示范,在市規(guī)劃國(guó)土資源局和申通地鐵的合作推動(dòng)下,雙方就軌道交通監(jiān)測(cè)與防治工作形成定期會(huì)商制度,軌道交通沉降監(jiān)測(cè)基準(zhǔn)網(wǎng)建設(shè)也被納入了《上海市“十二五”地面沉降防治規(guī)劃》中。目前已經(jīng)建成了由41座基巖標(biāo)組成的全球首個(gè)軌道交通沉降高程控制基準(zhǔn)網(wǎng),滿足了現(xiàn)有的11條運(yùn)營(yíng)線路和3條建設(shè)線路沉降監(jiān)測(cè)工作的需要,進(jìn)一步提升了軌道交通安全運(yùn)營(yíng)的保障能力,是上海市政府以社會(huì)需求為導(dǎo)向?qū)嵭谐鞘泄芾砺毮艿膶?shí)踐性突破(圖3)。
圖3 全球首個(gè)軌道交通沉降監(jiān)測(cè)基準(zhǔn)網(wǎng)在上海啟用
三、地質(zhì)信息匯交和共享,推動(dòng)成果轉(zhuǎn)化和社會(huì)應(yīng)用
以城市地質(zhì)調(diào)查項(xiàng)目為契機(jī),上海整合了自1842年以來(lái)的地質(zhì)資料信息,建成了上海城市地質(zhì)信息管理與服務(wù)平臺(tái),截至2011年底,共收集工程地質(zhì)鉆孔85萬(wàn)個(gè),中心城區(qū)可滿足巖土工程勘察初勘階段要求,已被納入市規(guī)土局指揮中心信息系統(tǒng)、上海市城市地理信息系統(tǒng)。為了更好地發(fā)揮地質(zhì)資料信息集群效應(yīng),上海市規(guī)劃國(guó)土資源局與市建設(shè)和交通委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文,與市建筑業(yè)管理部門(mén)共同梳理建筑施工管理流程,在建筑施工許可環(huán)節(jié)增加了地質(zhì)資料匯交告知書(shū)和催交環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)了全覆蓋的地質(zhì)資料匯交制度。依據(jù)國(guó)務(wù)院《地質(zhì)資料管理?xiàng)l例》,制定《上海市實(shí)施〈地質(zhì)資料管理?xiàng)l例〉規(guī)定》,將地質(zhì)資料匯交管理制度納入規(guī)劃和土地管理流程。在此基礎(chǔ)上,上海搭建了地質(zhì)資料信息社會(huì)共享服務(wù)平臺(tái),按照“共同建設(shè)、共享資源”的原則,與二十余家市政管理、巖土勘察設(shè)計(jì)、工程建設(shè)單位建立地質(zhì)資料信息共享機(jī)制(圖4);與海事局、航道局、華師大等單位合作,形成海岸帶地質(zhì)環(huán)境數(shù)據(jù)的長(zhǎng)效維護(hù)更新機(jī)制。目前,該平臺(tái)可滿足共建單位、社會(huì)單位和普通公眾的各類(lèi)地質(zhì)信息需求。
圖4 上海市地質(zhì)資料信息共享服務(wù)平臺(tái)
建設(shè)單位是先辦工程規(guī)劃許可證還是先審査施工圖
建設(shè)用地規(guī)劃許可證是作為建設(shè)單位合法使用建設(shè)用地城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖的證明，是在建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項(xiàng)目的位置、地塊范圍、地塊用地性質(zhì)及其城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖他相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，是建設(shè)單位用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定許可，是取得土地使用權(quán)證的前提條件。沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地屬于非法用地，依法應(yīng)該收回。
建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)用地劃許可證、以出讓方式供地的，需要的文件有:(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同城鄉(xiāng)規(guī)劃編制流程圖；（2）取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)；(3)取得規(guī)劃條件通知書(shū)。以劃撥方式供地的，需要的文件有:(1)取得選址意見(jiàn)書(shū)；(2)取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)。以劃撥方式供地和出讓方式供地以外（含臨時(shí)用地)的，需要的文件有:(1)取得規(guī)劃條作，根據(jù)規(guī)劃條件的審批意見(jiàn)辦理；(2)取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件(立項(xiàng)文件)；(3)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃(含總平面設(shè)計(jì)方案)。
按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第三十八條、第四十條、第四十一條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)審核頒發(fā)。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求和建設(shè)單位合法進(jìn)行建設(shè)工程的法定許可，是申請(qǐng)取得施工許可證的前提條件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證體現(xiàn)相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，如紅線范圍規(guī)劃總用地界線、規(guī)劃可用地界線、開(kāi)口位置及坐標(biāo)、容積宰、綠化率、地上地下車(chē)位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數(shù)量、樓層高度、建筑物角點(diǎn)、建筑物距離紅線位置、建筑密度等。建設(shè)單位申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般需要先取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及施工圖及施工圖審查意見(jiàn)等，一般由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)審批。
綜上所述，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，“規(guī)劃審批手續(xù)”一般包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且建設(shè)用地規(guī)劃許可證是取得建設(shè)工程許可證的條件?！督ㄔO(shè)工程司法解釋(二)》第二條對(duì)“規(guī)劃審批手續(xù)”突出強(qiáng)調(diào)了“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，是因?yàn)槿〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證一般已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。若項(xiàng)目無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證也就無(wú)法正常取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
需要注意的是，設(shè)施農(nóng)用地建設(shè)不需要申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)【2010】155號(hào))相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地是指直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地；農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營(yíng)者提出申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報(bào)，縣級(jí)政府審核同意；設(shè)施農(nóng)用地性質(zhì)不同于農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地、按農(nóng)用地管理，相關(guān)建設(shè)無(wú)須向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，也不用辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
廣州市番禺區(qū)房屋建設(shè)有什么規(guī)定
2013年8月12日番禺區(qū)實(shí)施《廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引(試行)》工作方案 為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃建設(shè)，深入推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，引導(dǎo)村民有序開(kāi)展住宅建設(shè)，改善農(nóng)村人居環(huán)境，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化進(jìn)程，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)性建筑和限額以下小型工程建設(shè)管理工作的通知 》（穗府辦〔2009〕10號(hào)）及《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)工作指引（試行）的通知》（穗府〔2012〕35號(hào)）的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本工作方案。
一、適用范圍
本方案適用于我區(qū)行政區(qū)域內(nèi)行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、規(guī)劃、建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記管理。村改居的村和已納入廣州市“三舊”改造范圍的行政村，其住宅規(guī)劃建設(shè)不適用本方案。已申領(lǐng)建房備案信息牌的村民建設(shè)項(xiàng)目，仍按照“一系統(tǒng)三制度”實(shí)施監(jiān)督管理。未申領(lǐng)建房備案信息牌的，適用本方案。
二、農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》程序
（一）村民委員會(huì)在區(qū)人民政府、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)下，制定本行政村宅基地使用方案。
（二）村民以戶為單位向所在的村民小組或經(jīng)濟(jì)合作社提出建房申請(qǐng)，遞交《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)表》，并出具符合“一戶一宅”的保證書(shū)。
（三）村民小組或經(jīng)濟(jì)合作社根據(jù)已通過(guò)的本行政村宅基地使用方案對(duì)村民申請(qǐng)進(jìn)行審核，出具審核意見(jiàn)。
（四）由村民委員會(huì)（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）在村內(nèi)將申請(qǐng)建房村民的現(xiàn)居住情況及申請(qǐng)建房情況予以公示，屬于原址拆建的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示原狀建筑四至圖，公示期不少于15日。如無(wú)異議，村民委員會(huì)（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具審核意見(jiàn)。
（五）申請(qǐng)人或村民委員會(huì)（或村集體經(jīng)濟(jì)組織）持申請(qǐng)材料報(bào)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，在5個(gè)工作日內(nèi)加具審核意見(jiàn)。
（六）申請(qǐng)人委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理報(bào)建手續(xù)。申請(qǐng)材料包括：
1.申請(qǐng)人的戶口薄、身份證。
2.申請(qǐng)人出具的符合“一戶一宅”的保證書(shū)。
3.公安機(jī)關(guān)出具的戶籍審查意見(jiàn)。
4.農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)表。
5.屬于原址拆建的，應(yīng)當(dāng)提供原狀建筑四至圖。
6.村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)蓋章的公示情況報(bào)告。
7.設(shè)計(jì)圖，直接選用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計(jì)圖集》中的方案的確認(rèn)表，或具有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位、或有執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計(jì)工程師設(shè)計(jì)的施工圖紙兩套。
（七）區(qū)行政主管部門(mén)受理流程：
1.受理申請(qǐng)。申請(qǐng)人委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按要求將所有申請(qǐng)材料報(bào)送區(qū)建設(shè)局駐政務(wù)中心窗口。
2.受理登記。在收到鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交審批的材料后，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口進(jìn)行紙質(zhì)媒介和電子系統(tǒng)登記。
3.分轉(zhuǎn)。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口收案后即時(shí)通知區(qū)國(guó)土房管分局、番禺規(guī)劃分局的政務(wù)窗口工作人員領(lǐng)取并做好簽收登記后開(kāi)展初審。
4.材料初審。各審批部門(mén)審查申報(bào)材料是否齊全、是否符合要求。申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正錯(cuò)誤的，應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)場(chǎng)更正。區(qū)建設(shè)局應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)各審批部門(mén)反饋意見(jiàn)，決定是否受理申請(qǐng)。各審批部門(mén)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)向區(qū)建設(shè)局反饋受理意見(jiàn)，若材料不全且不能當(dāng)場(chǎng)告知補(bǔ)正內(nèi)容的，一次性將應(yīng)補(bǔ)充材料清單提交給區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口。區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口于收到申請(qǐng)資料后5個(gè)工作日內(nèi)將《一次性補(bǔ)正材料告知書(shū)》統(tǒng)一發(fā)放給申請(qǐng)人。各審批部門(mén)均同意受理的，由區(qū)建設(shè)局向申請(qǐng)人出具《廣州市番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)受理回執(zhí)》，并通知各審批部門(mén)。
（八）區(qū)行政主管部門(mén)審批流程：
1.對(duì)于正式受理的報(bào)建申請(qǐng)，各審批部門(mén)從受理決定的第2日開(kāi)始審批計(jì)時(shí)。
2.區(qū)國(guó)土房管分局、番禺規(guī)劃分局、區(qū)建設(shè)局根據(jù)申請(qǐng)人提交材料分別出具審核意見(jiàn)（《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)審核情況表》、《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)審核情況表》，詳見(jiàn)附件），并交回區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口匯總。
3.由區(qū)建設(shè)局根據(jù)各審批部門(mén)的審核意見(jiàn)出具《農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)審核情況匯總表》（一式4份，1份由區(qū)建設(shè)局留存、1份交番禺規(guī)劃分局、1份交區(qū)國(guó)土房管分局、1份交申請(qǐng)人），如各部門(mén)均審核通過(guò)的，1份轉(zhuǎn)交番禺規(guī)劃分局出具《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。番禺規(guī)劃分局將審批的《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》交區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口，區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口將審批資料發(fā)還申請(qǐng)單位。如行政主管部門(mén)依法作出不同意申請(qǐng)的審核決定的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，并書(shū)面告知申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。
（九）區(qū)行政主管部門(mén)審批期限：農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請(qǐng)應(yīng)自政務(wù)窗口受理申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。其中，相關(guān)行政主管部門(mén)在20個(gè)工作日內(nèi)依法作出審核決定；如各行政主管部門(mén)均審核通過(guò)，番禺規(guī)劃分局在10個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。相關(guān)行政主管部門(mén)在20個(gè)工作日內(nèi)不能作出審核決定的，經(jīng)本級(jí)人民政府負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)15個(gè)工作日，并應(yīng)將延長(zhǎng)期限的理由通過(guò)區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口告知申請(qǐng)人。
三、農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅《農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌》程序
（一）申請(qǐng)人應(yīng)在取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，工地開(kāi)工前選擇有施工資質(zhì)的單位或具有注冊(cè)建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個(gè)人及其組織的施工隊(duì)伍承接工程施工及管理工作，并委托鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將承建項(xiàng)目的施工單位資質(zhì)證書(shū)或參建的注冊(cè)建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)證書(shū)送區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口辦理登記。憑區(qū)建設(shè)局已登記的憑證、《村民建房申報(bào)登記表》及其他相關(guān)材料報(bào)區(qū)城管綜合執(zhí)法分局進(jìn)行信息錄入，辦理農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌。
（二）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)持以下資料向區(qū)城管綜合執(zhí)法分局申請(qǐng)農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌：
1.《村民建房申報(bào)登記表》。
2.區(qū)建設(shè)局已登記的憑證。
3.《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
4.其他要求需提交的資料。
（三）區(qū)建設(shè)局政務(wù)中心窗口應(yīng)自收件之日起3個(gè)工作日內(nèi)出具承建項(xiàng)目施工企業(yè)資質(zhì)的登記憑證。標(biāo)志牌由區(qū)城管綜合執(zhí)法分局統(tǒng)一制作，實(shí)行“一牌一房”的管理，原則上在5個(gè)工作日內(nèi)可領(lǐng)取農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌。標(biāo)志牌仍由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）發(fā)放，房屋竣工并通過(guò)驗(yàn)收后5個(gè)工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）統(tǒng)一回收交區(qū)城管綜合執(zhí)法分局處理，區(qū)城管綜合執(zhí)法分局將據(jù)此完善村民建房信息登記。
四、農(nóng)村村民住宅建設(shè)監(jiān)督管理
（一）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負(fù)責(zé)抓好轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住宅的建設(shè)管理工作，并負(fù)責(zé)日常質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)制訂相應(yīng)巡查制度，安排工作人員或技術(shù)人員定期和不定期對(duì)村民住宅建設(shè)進(jìn)行巡查，并對(duì)工程質(zhì)量、工程安全進(jìn)行監(jiān)管和指導(dǎo)。
（二）區(qū)建設(shè)局和區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照職能分工對(duì)農(nóng)村村民住宅建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)鎮(zhèn)（街）等基層管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。區(qū)建設(shè)局鎮(zhèn)（街）建設(shè)工程服務(wù)站負(fù)責(zé)日常村民建房工程的技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)工作，并配合鎮(zhèn)（街）做好村民建房工程的日常安全巡查工作。
（三）農(nóng)村村民住宅的建設(shè)，由村民選擇具有施工資質(zhì)的單位或具有注冊(cè)建造師、監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格的個(gè)人及其組織的施工隊(duì)伍承接工程施工及相關(guān)管理工作，并依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。
（四）施工單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程進(jìn)行施工，使用符合工程質(zhì)量要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，保證工程質(zhì)量和安全。
五、農(nóng)村村民住宅建設(shè)規(guī)劃驗(yàn)收
農(nóng)村村民住宅建設(shè)完工后，應(yīng)當(dāng)持以下資料向番禺規(guī)劃分局申請(qǐng)竣工規(guī)劃驗(yàn)收：
（一）《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
（二）竣工圖。如住宅建設(shè)沒(méi)有變更或者變更不涉及主體結(jié)構(gòu)的，可以施工設(shè)計(jì)圖作為竣工圖；如采用《美麗鄉(xiāng)村民居設(shè)計(jì)圖集》的方案進(jìn)行施工的，應(yīng)提供方案中的設(shè)計(jì)圖。
（三）規(guī)劃驗(yàn)收申報(bào)表。番禺規(guī)劃分局應(yīng)當(dāng)會(huì)同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)收，并自受理之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審核，作出驗(yàn)收合格或者不合格的決定。驗(yàn)收合格的，出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證。
六、農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證
申請(qǐng)人備齊產(chǎn)權(quán)登記資料向區(qū)國(guó)土房管分局申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記。涉及違法建設(shè)的，需提交規(guī)劃或綜合執(zhí)法部門(mén)出具的違法建設(shè)處理決定通知書(shū)及查處結(jié)案材料，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)登記資料包括：
（一）申請(qǐng)書(shū)。
（二）身份證明。自然人身份證明、戶口簿、申請(qǐng)人屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。
（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明?！多l(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可證》以及村民委員會(huì)(或村集體經(jīng)濟(jì)組織)出具的申請(qǐng)人符合“一戶一宅”要求的證明。
（四）房屋平面附圖。
（五）規(guī)劃驗(yàn)收合格證。
（六）房屋門(mén)牌證明材料。
（七）其他要求需提交的資料。
七、監(jiān)督和檢查
（一）區(qū)建設(shè)局是我區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理的牽頭部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)的農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)管理工作。番禺規(guī)劃分局、區(qū)國(guó)土房管分局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)城管綜合執(zhí)法分局負(fù)責(zé)所在區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住宅的規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、綜合執(zhí)法的具體指導(dǎo)工作。
（二）各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和各部門(mén)應(yīng)積極、穩(wěn)妥、快速處理農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中的各種問(wèn)題和投訴。投訴的受理和處理遵循“向誰(shuí)投訴，由誰(shuí)負(fù)責(zé)答復(fù)”的原則，涉及其他單位的，應(yīng)轉(zhuǎn)其他單位辦理后再由本單位回復(fù)投訴人，或者把其他單位的投訴方式告知投訴人。
（三）各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房活動(dòng)的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行本指引的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)有未取得規(guī)劃許可或未按許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，及時(shí)報(bào)送區(qū)城管綜合執(zhí)法分局按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條以及《廣州市違法建設(shè)查處條例》第四條、第二十條規(guī)定處理。
附件：1.番禺區(qū)農(nóng)村村民住宅規(guī)劃建設(shè)流程圖
2.番禺區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證辦理流程圖
3.農(nóng)村村民住宅施工標(biāo)志牌辦理流程圖
4.農(nóng)村村民住宅規(guī)劃驗(yàn)收辦理流程圖
5.農(nóng)村村民住宅產(chǎn)權(quán)登記與發(fā)證辦理流程圖
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